新規下,父母的房產過戶給子女,生前與身后差別太大?趕快了解一下,能省一大筆錢

這些年,隨著房價越長越高,越來越多年輕人開始不再買房,而是選擇租房過日子。那麼,買房與租房之間哪個更劃算呢?

咱們簡單算一算:

以總價100萬的房子來計算,如果首付三成,貸款70萬,與目前最低利率4.3%來計算,貸款30年的房貸總利息差不多55萬,每月還款差不多3500塊。

如果是租房子住的話,每月租金差不多1500塊,相比每月3500塊的房貸壓力,確實小不少。

除此之外,租房住還可以選擇離工作地點更近一些,這樣還可以節省不小的通勤時間。

既然租房的好處這麼多,那麼為什麼絕大部分人還是要買房呢?

這主要還是多數父母除了考慮自己的居住問題以外,還為將來的子女考慮。比如在過去,孩子要讀公立,就得落戶,而落戶最好、最快的方式就是買房。

除此之外,房子買了以后,將來孩子大了,必然要在城市發展,給子女留個居所,相當于給他們打好了安身立命的基礎,不用考慮住房問題,孩子在城市發展就沒有太多后顧之憂。

既然父母如此為兒女考慮,那麼將來的房子是不是直接留給兒女就可以了呢?

其實,如果只是獨生子女,父母的房子還是很好分配的;可是如果是多子女家庭,分配就不那麼簡單了。比如,有法定等分,還存在贍養傾斜分配,這兩者差異極大。

過去,因為法律意識較低、且又害怕分配不均引發家庭矛盾,多數老人解決繼承問題最好的辦法就是,自己百年以后,讓孩子們自行分配。

那麼,這種身后繼承的方式真的好嗎?,與生前繼承的方式差別有多大呢?

咱們來好好看看:

首先,以「生前繼承」,將房產過戶給子女

根據民法典新規,以生前繼承的方式將房產過戶給子女,無非就兩種,要麼以買賣的方式過戶,要麼就以贈予的方式過戶。

關于買賣方式過戶

買賣過戶的方式很好理解,其實和咱們平時的商品房買賣流程差不多,至于稅費,也和現在的房屋買賣流程相同。

比如,如果房產證滿五年,以總房價150萬來舉例:

不到90平米的稅費只要3萬;

90-144平米稅費就得3.75萬;

144平米以上稅費就得6萬。

如果不是唯一住房,稅費還得增加1%的個稅,也就是上述不同面積的房產每個稅費再增加1.5萬,即:不足90平稅費4.5萬,90-144平5.25萬、超144平7.5萬。

再看看贈與過戶

按規定,老人將房子贈與直系親屬,房產免征個稅。

也就是說,房子以贈與方式過戶給子女,子女可以免征個稅,但是其他稅還是得照常給。

比如契稅、公證費、印花稅,這三個費用是必須得交的。同樣以150萬房產舉例,老人以贈予方式生前將房子過戶給子女的,費用總和需要6.15萬。

如果繼承的房子不符合「滿五唯一」的條件,即滿足五年且是唯一住房,再轉賣就得征收20%個人所得稅,相當于150萬的房子得上稅30萬。

由此可以得出一個結論,同樣房價150萬的房子,滿足五年且是唯一住房的,如果面積小于144平方,以買賣方式過戶比贈予方式過戶更劃算;如果房子面積超過144平方的,以贈與方式過戶比以買賣方式過戶更劃算。

如果不是唯一住房,不論面積多大,贈與過戶的方式都沒有買賣過戶的方式,來得更劃算。

所以如果選擇生前繼承,具體是采用何種方式過戶,得以自己的情況來判斷。

其次就是以「身后繼承」的方式,將住房過戶給子女

根據民法典新規,身后繼承也分兩種,其一種是無遺囑,另一種是有遺囑。

如果是沒有遺囑的法定繼承

根據民法典新規,如果老人去世以后,沒有第一順位繼承人,就可以由第二順位繼承人繼承房產,沒有第二繼承人,就由第三順位繼承人繼承。

舉個例子,無兒無女的王大爺去世以后,老伴及父母都不在世,王大爺的房子就可以由兄弟姐妹來繼承。如果王大爺的兄弟姐妹也早早去世,那麼他的房子就可以由他兄弟姐妹的子女來繼承。

如果王大爺無兒無女,但是有兩個兄弟,王大爺去世以后的房產,本來房子可以由兩個兄弟來繼承,可大兄弟去世,那麼大兄弟享有的繼承部分就有他的兒女來繼承。即王大爺的房子最后繼承人是大兄弟的子女和自己的弟弟。

至于有遺囑的繼承

立遺囑繼承的方式很多,錄視訊、公證、打印等等,這些,都符合民法典新規。而且考慮到老年人在后續可能存在遺囑變動,所以關于立遺囑這一塊基本上沒有一張遺囑就下定論的說法,以最終有效遺囑為主。

比如,王大爺60歲的時候立了遺囑,將房產留給自己的兒子,但是遺囑寫好以后,兒子并不孝順,常年不贍養老人。

于是,70歲時,王大爺在彌留之際將遺囑改為將房子傳給侄子,這種情況下,以最后這份遺囑為主。

至于身后繼承的費用,咱們國家還沒有遺產稅,不論有無遺囑,身后繼承的流程都比較簡單,而且繳納的費用也會比較少,一般也就最多幾千塊錢的公證費和登記費。

但是如果繼承下來的房子想要轉手賣掉的話,就需要按房子增值部分、繳納20%的個稅。

比如,如果房子現在價格200萬,原來的購置成本只要100萬,那麼其中100萬的增值部分就得繳納20%的稅,即20萬。除此之下還有契稅等相關費用,市場怎麼有就怎麼交,一般也就幾萬塊。

總的來說,如果老人要將房子留給兒女繼承,生前買賣過戶的方式,比生前贈予、身后有遺囑繼承及身后沒遺囑繼承更劃算,且更簡單的多。

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